УЧАСТНИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

– продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

– покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

– профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

– организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

– федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

– федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

– органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

– органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

– органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

– проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

– органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

– государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

– брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

– оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

– финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

– девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

– редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

– управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

– проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

– страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

– участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

– аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

– финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

– маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

– информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

– специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

– специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

– любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

– оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

– оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

– оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

– оценка инвестиционного проекта;

– оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

– оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

 

 

 

 

41. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕМА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ВАЛОВОЙ РЕНТЫ

 

Метод валовой ренты считается методом рыночного подхода, поскольку данный показатель учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап I. Расчет валового рентного мультипликатора (GRM). На этом этапе формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:

GRM = PV / PGR,

 
 

где GRM — валовой рентный мультипликатор;

PV — цена продажи (предложения) сопоставимого объекта;

PGR — потенциальная валовая рента соответствующего сопоставимого объекта.

Рассчитав несколько значений валового рентного мультипликатора, согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

Этап II. Расчет величины потенциальной валовой ренты (PGR) для оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе по сопоставимым объектам определяется величина арендной платы (потенциальной валовой ренты) для оцениваемого объекта с внесением необходимых поправочных коэффициентов в сопоставимые объекты.

Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем перемножения расчетной величины потенциальной валовой ренты для оцениваемого объекта недвижимости и соответствующего значения валового рентного мультипликатора.

Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:

– GRM – коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

– GIM коэффициент валового дохода, если период равен году.

Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.

Стоимость собственности в этом случае определяется следующим образом:

,

или

,

где PGI – потенциальный валовой доход;

PGIM коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:

,

где EGI – действительный валовой доход;

EGIM – коэффициент действительного валового дохода:

,

где SP – цена продажи аналога объекта оценки.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами присутствуют какие-либо различия, то предполагается, что они уже учтены в их ценах продажи (предложений) и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже оцениваемого, то его цена продажи и ставка арендной платы, соответственно, ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 1

 

 

Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу n-го года, если положить на счет 1000$, при ставке 13% годовых.

 

Решение

Первоначальная сумма вклада L=1000$,

срок вклада n=11 ЛЕТ,

процентная ставка i=13% годовых,

Сумма вклада с начисленными процентами S.

 

1. При начислении простых процентов:


S=1000+1000*0,13*11=2430$

 

2. При начислении сложных процентов:


S=1000*(1+0,13)11=3835,86$

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 3

 

 

Кредит в размере 100000 руб. выдан на n лет под 13% годовых, погашение ежемесячное. Выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого месяца. Определить размер аннуитетных платежей (выплат по кредиту).

 

Решение:

Введем обозначения:

– сумма займа (основного долга) L =100000 руб.,

– срок кредита n=11 лет,

– ставка jm=13% годовых, начисляются ежемесячно (m=12 раз),

– сумма кредита (основного долга) с начисленными процентами S.

Получим

Коэффициент аннуитета К составляет:



 

Величина периодической выплаты (аннуитет):

А= L*К

А=100000 руб.*0,01427611= 1427,61руб.

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

  1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 года // Российская газета. – 25 декабря 1993 года.
  2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Издательство «Проспект», 2003. — 835 с.
  3. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. – М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2003. — 168 с.
  4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. — СПб.: СПбГТУ, 1997.
  5. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003.
  6. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008.
  7. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. – М.: Дело, 1997.

Комментирование закрыто.

Вверх страницы
Statistical data collected by Statpress SEOlution (blogcraft).
->