Спрос и предложение на рынке недвижимости Краснодарского края

2.1 Механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Развитие событий свидетельствует, что в настоящее время на рынке недвижимости будет интенсивно происходить:

— резкое обострение конкуренции, которая будет носить более жесткий характер;

— изменение в технологии риэлторских услуг, что инициирует промышленный шпионаж (информационный грабеж);

— совершенствование и наполнение информационного и правового пространства;

— рост уровня информатизации общества, повышение значимости и качества информационных систем и факторов среды быстрой и качественной доставки информации, разработки и ускорения принятия решения;

— темпы изменений будут несравнимо выше предыдущих периодов, т. е. окружающая среда будет изменяться с увеличивающейся скоростью и в сторону усложнения;

— усложнятся процессы и повысится качество всех видов деятельности, в том числе управленческой в связи с повышением роли «человеческого фактора»;

информация все более будет приобретать качества элементов системы выживания и благополучия, безопасности и конкурентоспособности;

— резкое обострение борьбы за рынки труда и сбыта, клиентов и кредитные ресурсы банков, отечественных и зарубежных инвесторов;

— перераспределение собственности, что увеличит имущественно-наследственные споры.

Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Соотношение спроса и предложения относительно, и, на первый взгляд, предложение доминирует на рынке. В идеале, да и на практике так и должно быть. Но это лишь видимая сторона. Рыночная цена – это та цена, которая одновременно устраивает и продавцов и покупателей, балансирует величину предложения с величиной платежного спроса. Итак, что же интересует в первую очередь риэлторские компании из всего обилия информации на рынке недвижимости:

1) цены, скидки, условия договора;

2) рыночная политика и планы конкурентов, их доля на рынке и тенденции изменения;

3) отношения с клиентами и репутация, оценка качества и эффективности их работы;

4) численность и размещение филиалов, агентств;

5) каналы, политика и методы взаимодействия с органами государственной власти и местного самоуправления;

6) программы рекламы, продвижение информации о недвижимости через средства массовой информации и собственные печатные средства;

7) уровень издержек: возможности проведения маркетинговых исследований.

Рынок недвижимости является основным механизмом осуществления сделок с таковой. Именно здесь присутствуют главные компоненты:

— действующее законодательство;

— отработанная посредническая система;

— единое информационное пространство;

— устоявшиеся правила и обычаи делового оборота;

— соблюдение нравственных принципов;

— высокая вероятность безопасности сделки;

— хорошая финансовая насыщенность;

— наличие высококвалифицированных специалистов.

Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро.

При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Динамика и емкость рынка недвижимости в регионах зависят от воздействия экономической ситуации и перспектив экономического роста в городах, от структуры и возможности изменения доходности объектов недвижимости. Доходность объектов недвижимости производственного назначения прямо связана с возможностью получения прибыли от хозяйственной деятельности, а объектов непроизводственного назначения от спроса и предложения на земельные участки, жилые и служебные помещения. Чем выше уровень доходов населения, инфраструктурная обустроенность и экономическая активность территории, тем дороже там ценится недвижимость.

Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.

В силу этого рынок недвижимости косвенно включает в себя и оценку:

— ресурсной базы (количество и качество земельных, лесных, водных минерально-сырьевых ресурсов);

— экономического потенциала (структура и качество основных фондов);

— инфраструктурного потенциала (обеспеченность мощностями инфраструктуры – железными и автомобильными дорогами, электрическими сетями и линиями связи, авиационным транспортом и т. п.);

— кадрового потенциала (наличие и качество трудовых ресурсов);

— уровень экономического развития;

— уровня и качества жизни населения;

— инвестиционной привлекательности и предпринимательского риска.

 

2.2 Характеристика спроса и предложения на рынке недвижимости Краснодарского края

Строительный сектор является наиболее интересным сегментом экономики г. Краснодара, так как имеет большой потенциал и интенсивно развивается.

Ключевые факторы, определяющие развитие рынка Краснодарского края в последние годы:

– строительный комплекс является одним из приоритетных направлений инвестиционной и внешнеэкономической деятельности администрации города. С его помощью обеспечивается основная часть инвестиционных поступлений;

– высокая степень активности рынка жилищного строительства сделала Краснодар лидером по воду в действие жилых домов. В 2007г. этот показатель составил 1170,6 тыс.кв.метров, что соответствует 1,5 метра вводимого жилья в год на человека;

– строительным комплексом Краснодара выполнено подрядных работ на 49,4 млрд рублей, что в сопоставимых ценах составляет 111,8 процента к предыдущему году.

На 1 апреля 2009 года на первичном рынке г. Краснодара насчитывается более 120 многоквартирных домов (с учетом некоторых частных застройщиков, однако все объекты частной застройки пересчитать не представляется возможным). В среднем на стадии строительства находится около 2 млн. 500 тыс. квадратных метров. Возведение большей части объектов находится на начальной стадии. Некоторыми застройщиками сдача объектов переносится на более поздние сроки, некоторыми строительство приостановлено. Наибольший объем возводимого в Краснодаре жилья приходится на сегмент среднего и эконом- класса. Отмечается снижение объемов застройки жилья бизнес класса и элитного. Связано это с потенциальной платежеспособностью потребителей в сегменте «эконом».

Снижение цены на первичном рынке обозначилось лишь в октябре 2008. Следует отметить, что долгое время застройщики не декларировали официально о снижении, лишь предоставляя скидки, бонусы, зачастую только при личных продажах. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке на 22 апреля 2008 составляет 43400 рублей. Ценовой диапазон варьируется от 25 тыс. руб. за квадратный метр (частные застройщики) до 106 тыс. руб (СИК «Девелопмент- Юг»). По сравнению с пиком цены на июнь 2008- снижение на 14,8% по сравнению с январем 2009 снижение составило 3,8%


 

Рисунок 6 – Объёмы ввода жилья в эксплуатацию в г. Краснодар

 

В Краснодаре в 2008г. было сдано в эксплуатацию 1177,6 тысяч квадратных метров жилья, что на 7 тысяч кв.метров больше, чем в 2007г, в том числе индивидуальными застройщиками сдано в эксплуатацию 595,1 тысяч квадратных метров.

В следующей таблице 1 проведен анализ конъюнктуры рынка (июль по отношению к июню)

 

 

Таблица 1 – Карта оценки конъюнктуры первичного рынка (июль по отношению к июню)

Индикаторы рынка 

Характеристика рынка

рост 

стабильно 

спад 

рост 

стабильно 

спад 

рост 

стабильно 

спад 

 

Х 

     

Х 

   

Х 

 

 

В июле 2009г. на рынке работают 48 девелоперов, которые строят 178 объектов общей площадью 2 504 000 кв. метров.

По сравнению с июнем 2009г. в июле 2009г. объём жилого многоэтажного строительства не изменился и составил около 2 504 000 кв.м.


Рисунок 7 – Структура сделок на вторичном рынке жилья Краснодара по районам

 

Объём предложения представляет собой объем строительства в июле 2009г. составляет 2 504 000 кв.м. Из них строится 2 250 440 кв.м, 15% этих площадей строятся неактивно. Около 10% от общего объёма строительства заморожено. За 7 месяцев 2009г. в продажу поступило 16 новых объектов общей площадью 236 300 кв.м. В июле 2009г. в продажу не поступило ни одного нового объекта.

Графическое представление уровня оборачиваемости, объема предложения и сделок помогает образно представить действительную ситуацию на краснодарском рынке жилой недвижимости (рис. 8).

В июле 2009г. по сравнению с июнем 2009г. товарный запас застройщиков снизился на 1,7%, так как в продажу пока не поступило ни одного нового объекта. За 7 месяцев 2009 г. товарный запас в целом по рынку вырос на 13%, так как новые объекты в течение 1кв.2009г. продолжали поступать в продажу несмотря на кризис, а спрос значительно упал. Затоваривание рынка наблюдалось с начала 2008г., что негативно повлияло на уровень продаж.

 


Рисунок 8 – Пузырьковая диаграмма динамического равновесия рынка жилой недвижимости Краснодара

 

 


Рисунок 9 – Секторная диаграмма спроса на рынке в г. Краснодаре на 1 апреля 2009г

В июле 2009г. объем продаж по отношению к июню 2009г. снизился на 14%. По сравнению с июнем 2009г. доля продаж сегмента кирпично-монолитного и монолитного жилья в июле 2009г. снизились на 12%. Доли продаж остальных сегментов в общем объёме реализации показали положительную динамику.

В июле 2009г. основной объём продаж квартир по-прежнему сосредоточен в сегменте кирпично-монолитного и монолитного жилья. На втором месте по объёму продаж – квартиры в блочных домах.

Цена метра в строящихся домах г.Краснодара находится в диапазоне от 30 000 до 60 000 рублей за квадратный метра, а средний уровень цен в июле 2009г. составляет около 41 230 руб/кв.метр. Финансовые условия девелоперов постоянно меняются, становясь более доступными для покупателей.

 


Рисунок 10 – Секторная диаграмма предложения на рынке в г. Краснодаре на 1 апреля 2009г

В числе новых тенденций – предоставление значительных скидок не только при 100% оплате, но и при оплате большей части стоимости квартиры.

Фактическая цена сделки в некоторых случаях существенно отличается от базовой прайсовой цены даже при покупке квартиры в рассрочку.

На рынке вторичной недвижимости Краснодара в 2009 году произошло снижение цен на 16%, которое сменилось некоторой стабилизацией ситуации в мае-июне 2009г. Рынок недвижимости немного активизировался, увеличилось количество сделок. Стоит отметить, что рынок Краснодара находится в нижней точке уровня цен, что очень выгодно для инвестирования средств. Кроме того, уровень цен достаточно низок относительно предложений в популярных городах, что вызывает повышенный интерес инвесторов.

В конце 2009-начале 2010 года прогнозируется увеличение цены вследствие активизации спроса на жильё.


Рисунок 11 – Реальные сделки, совершенные на рынке недвижимости г. Краснодара на 1 апреля 2009г

 

Очевидно, что в сегменте жилой недвижимости в кратко- и среднесрочной перспективе стоит ожидать ценовой коррекции вниз во всех сегментах, которая будет обусловлена дисбалансом предложения и спроса. Объемы предложения будут значительно превышать объемы спроса: на вторичный рынок массово поступают инвестиционные квартиры, продавцы которых стремятся зафиксировать прибыль в ожидании падения цен, на первичном рынке застройщики также будут стремиться распродать как можно больше квартир, чтобы высвободить финансовые ресурсы для погашения кредитов или развития текущих проектов.

Спрос при этом будет оставаться достаточно ограниченным, на что повлияет снижение доходов и уровня жизни, серьезное сокращение занятости среди платежеспособного населения, сужение возможностей ипотечного кредитования, а также «психологический фактор»: покупатели в ожидании падения цен, покупку квартир, как правило, откладывают. Таким образом, в кратко– и среднесрочной перспективе, до момента наступления относительной стабилизации на рынке и локализации кризиса, можно ожидать продолжения снижения цен, и в первую очередь, цен реальных сделок. Ценовая стабилизация на первичном рынке жилья Краснодара наблюдается уже 3 месяца.

В долгосрочной же перспективе можно ожидать возобновления активности рынка. С одной стороны, это будет вызвано существенным сокращением объемов нового предложения: девелоперы будут вынуждены отказаться от реализации ряда проектов, сроки реализации отдельных проектов будут отложены. С другой стороны, спрос может активизироваться достаточно быстро: сниженные цены привлекут инвесторов, играющих на повышение рынка, а также покупателей, неудовлетворенных жилищными условиями. Таким образом, в долгосрочной перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в городе сохранится.

Кроме того, кризис может оказать и положительное влияние на рынок недвижимости.

Девелоперы могут отказаться от наименее реалистичных и низколиквидных проектов, снизятся цены на услуги подрядчиков, повысится доступность земельных участков, активизируется спрос на жилье вследствие снижения цен.

Начиная со II квартала 2009г, рынок начал относительно стабилизироваться. В настоящий момент ситуация, действительно, непростая, и по разным оценкам она продлится 1,5-3 года.

Заключение

 

Важнейшими категориями микроэкономического анализа являются спрос и предложение, которые подчинены действию определенных законов. Согласно закону спроса потребители готовы приобрести по низкой цене большее количество товара, чем по высокой; между ценой и величиной спроса существует обратная зависимость. Закон предложения в условиях рынка предусматривает прямую зависимость между ценой и объемом предлагаемого к продаже товара: по более высокой цене производитель готов выпускать и продавать большее количество товара, чем по низкой.

В ходе исследования была достигнута поставленная цель работы – исследованы спрос и предложение как факторы рынка.

В ходе проведанного исследования решены сформулированные в начале работы задачи работы: выявлена сущность и значение экономических понятий «спрос» и «предложение»; исследован механизм спроса и предложения; рассмотрена и выяснена сущность и содержание законов спроса и предложения; объяснена сущность понятия эластичность спроса, эластичность предложения; обратить внимание на эффекты парадокса и эффекты спроса; выявлены особенности трактовки факторов спроса и предложения в различных экономических теориях; проанализированы проблемы соотношения спроса и предложения в современной российской экономике.

Спрос – это тот возможный объем купли товара в зависимости от установления цены на этот товар, выражающий платежеспособную потребность, которую покупатели могут и намерены заплатить за нужные им товары.

Предложение – это совокупность товаров и услуг, которые находятся на рынке или могут были доставлены на него. Предложение характеризует возможность и желание продавца (производителя) предлагать свои товары для продажи на рынке по определенным ценам. Такое определение обрисовывает предложение и отражает его сущность с качественной стороны. В количественном плане предложение характеризуется его величиной, объемом. Объем, величина предложения — это количество продукта (товара, услуг), которое продавец (производитель) желает, может и способен в соответствии с наличием или производственными возможностями предложить для продажи на рынке в течение некоторого периода времени по определенным ценам

Механизм спроса подчиняется определенному закону – закону спроса, который проявляет свое действие в том, что при прочих неизменных факторах величина и объем спроса уменьшается по мере увеличения цены товара, что выражается математически обратно пропорциональной зависимостью между величиной спроса и ценой на товар. При уменьшении цены товара увеличивается спрос на него, что объясняется тремя эффектами – эффектом роста выгоды (любая покупка имеет объективным пределом равенство расходов на приобретение товара и полезности от него); эффектом дохода (сниженная цена позволяет на прежнюю сумму расходов на данный товар приобрести его в большем размере, означающем увеличению денежного дохода покупателя); эффектом замещения (подешевевший товар относительно удорожает другие товары). В то же время следует учитывать и то, что обратная зависимость величины спроса от динамики цены также определяется законом спроса., и в связи с чем следует рассматривать три «парадокса» спроса. Первый «парадокс» определяет то, что на динамику спроса влияет не только реальная ценовая динамика, но и ожидаемая цена. Второй «парадокс» определяет факт снижения цены может стимулировать падение спроса. Третий «парадокс» – это устойчивый, «нереагирующий» спроса на традиционно дорогие товары.

Степень зависимости величины спроса от цены товара называют эластичностью спроса. На величину спроса влияют как ценовые, так и неценовые факторы, к которым относят: доходы населения, спроса и цены на сопряженные товары, размер предложения, число покупателей, предпочтения покупателей, потребительские ожидания.

Предложение – это желание и способность продавцов поставлять на рынок товары и услуги для продажи в зависимости от их цены.

Как и объем спроса, величина предложения зависит не только от цены, но и от ряда неценовых факторов, включая производственные возможности, состояние технологии, ресурсное обеспечение, уровень цен на другие товары, инфляционные ожидания.

Предложение, как и спрос, может быть низкоэластичным либо высокоэластичным в зависимости от крутизны кривой предложения, то есть от того, насколько реагирует величина предложения на изменение цены.

Эластичность предложения показывает степень реакции производителя на изменение величины какого либо фактора. Ценовая эластичность предложения характеризует чувствительность изменения объема производства (продаж) к изменению цены товара. Эластичность предложения рассчитывается как отношение процентного изменения количества производимой (продаваемой) продукции к процентному изменению цены. Факторы, влияющие на эластичность предложения: фактор времени; степень сохранности товара, стоимость его хранения; возможности (гибкость) технологического процесса.

О предложении и спросе говорили многие экономисты, такие как Адам Смит (1723 – 1790), Альфред Маршалл (1842-1924) , Давид Риккардо (1772– 1823), Томас Мальтус (1776– 1834), Джон Стюарт Милль (1806– 1873), К. Менгер, Э.Бем-Баверк, У.Джевонс, Дж. Б. Кларк, В. Парето), М. Фридмен, А. Шварц, и др. Были рассмотрены трактовки экономических категорий спроса и предложения различными экономическими школами, представители которых по-разному относились к сущности данных понятий.

Данные трактовки очень расходятся в своем содержании. В классической школе, которое представлено трудами А. Смита, Д. Риккардо, Т. Мальтус, Дж. Ст. Милль, минимальная цена на товар определяется затратами на его производство. Свободная цена на товар устанавливается на основе действия механизма рыночного саморегулирования на основе свободных цен, складывающихся в зависимости от спроса и предложения, которые не должны подвергаться какому-либо регулированию. Маржиналисты (К. Менгер, Э. Беем-Баверк, У. Джевонс, Дж. Б. Кларк, В. Парето) считали, что спрос и предложение определяется «законом убывающей предельной полезности», согласно которому цена на товар определяется его полезностью.

Экономисты неоклассической школы (А. Маршалл, Дж, Робинсон, Э. Чемберлен) использовали синтез классического и маржинального подходов и по их мнению основе рыночного механизма лежит установление цены на товар путем взаимодействия спроса и предложения невмешательства в этот процесс третьей силы. При этом минимальная цена определяется себестоимостью товара, а максимальная цена – предельной полезностью.

В последней главе работы был рассмотрены проявления взаимодействия спроса и предложения в рыночном пространстве нашей страны. Были рассмотрены основные проблемы, связанные с механизмом действия рыночного установления цены на товар на основе спроса и предложения. Отметим, что на равновесие спроса и предложения в условиях российской экономики влияет ряд факторов, если предложение денег сегодня, главным образом, связано с экзогенными факторами (конъюнктурой на мировых товарных рынках), то динамика спроса определяется, прежде всего, факторами эндогенного характера (процессом монетизации экономики).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

  1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г // Российская газета. 1993. 25 дек.
  2. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г.// СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
  3. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2 от 26 января 1996 г.// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
  4. Налоговый кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 31 июля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3824. (с изм. в ред. ФЗ на 31 ноября 2009 г.).
  5. Налоговый кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 5 августа 2000 г. // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340. (с изм. ФЗ на 31 ноября 2009 г.).
  6. О естественных монополиях: ФЗ РФ от 19 июля 1995 г. № 147 (в ред. Федеральных законов от 08.08.2001 № 126-ФЗ, от 30.12.2001 N 196-ФЗ, от 10.01.2003 № 16-ФЗ)// Российская газета 25 июля 1995 г.
  1. Бартеньев С.А.Экономические теории и школы. Курс лекций. – Москва: БЕК, 2002.
  2. Большой экономический словарь/ Под ред. А.Н. Азрилияна. –М.: Институт новой экономики, 2002.
  3. Борисов В.Я. Экономическая теория. М., 2003.
  4. Воронин Ю. Ориентиры выхода из экономического кризиса// Экономист. 2006. № 5. С. 44.
  5. Введение в рыночную экономику /Под ред. А.Я. Лившица, И.Н. Никулиной. –М.: Высшая школа, 2009.
  6. Долан Э.Дж., Линдсей Д. Макроэкономика. СПб., 2008.
  7. Емцов Р. Г. Лукин М. Ю. Микроэкономика: Учебник. М.: МГУ им. М. В. Ломоносова, 2007.
  8. Курс экономической теории/ Под ред. Чепурина М. Н., проф. Киселевой Е. А. Киров, 2006.
  9. Курс экономической теории. Общие основы экономической теории, микроэкономика, макроэкономика, переходная экономика: Учебное пособие /Под. общ. ред. А. В. Сидоровича — М.: МГУ им. Ломоносова, «ДИС», 2009.
  10. Курс экономики: учебник / Под ред. Б.А. Райзберга. –М.: ИНФРА-М, 2007.
  11. Липсиц И.В. Закономерности формирования спроса и предложения // Социально-политический журнал. 2003. №№5-6.
  12. Макконнелл К., С. Брю. Экономикс, принципы, проблемы и политика. –М.: Республика, 2007.
  13. Маршалл А. Принципы политической экономии. М.: Прогресс, 1983. Т. 1, книга III, глава VI.
  14. Нуреев Р. М. основы экономических теорий: Микроэкономика: учеб. для вузов. — М.: Высш. шк., 2006.
  15. Самуэльсон П. Экономика. –М.: ВИТА-ПРЕСС, 2008.
  16. Современная экономика/ Под ред. Мамедова О.Ю.–Ростов-на-Дону, 2003.
  17. Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика. –М.: Контакт, 2008.
  18. Экономика/ Под ред. А.И. Архипова и др. -М.: Проспект, 2006
  19. Экономика/ Под ред. А.С. Булатова.–М.: Юристъ, 2009.
  20. Экономическая теория/ Под ред. А.Г. Грязновой, Т.В. Чичелевой.-М.: Экзамен, 2009.
  21. Экономическая теория/ Под ред. А.И. Добрынина, Л.С. Тарасевича.–СПб.: Питер, 2008.
  22. Экономическая теория/ Под ред. И.П. Николаевой.–М.: Проспект, 2007
  23. Экономическая теория/ Под ред. Камаева В.Д.–М.: ВЛАДОС, 2008.
  24. http://www.forecast.ru/mainframe.asp Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования

Комментирование закрыто.

Вверх страницы
Statistical data collected by Statpress SEOlution (blogcraft).
->